Per chi opera ogni giorno nel mercato immobiliare, alcune riforme non restano sulla carta: cambiano concretamente il modo di lavorare. È il caso della nuova disciplina sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa, approvata in via definitiva con il Ddl Semplificazioni (art. 44) su impulso del Consiglio Nazionale del Notariato.

A raccontarne l’impatto reale è l’esperienza di Paolo Cariani, titolare dell’agenzia immobiliare Cariani di Spoleto, realtà specializzata in intermediazioni immobiliari – locazioni e compravendite – che segue il cliente in ogni fase del percorso: dal primo contatto fino alla redazione del contratto.

Il problema di ieri: immobili “invendibili” sulla carta

«Fino a ieri – spiega Cariani – bastava una parola, donazione, per far saltare una trattativa».
Chi acquistava un immobile proveniente da donazione, anche dopo aver firmato il rogito e pagato il prezzo, non era mai davvero al sicuro. Gli eredi legittimari del donante, se lesi nella loro quota di legittima, potevano infatti agire direttamente contro il terzo acquirente e chiedere la restituzione del bene anche a distanza di anni.

Un rischio che ha frenato vendite, scoraggiato acquirenti e bloccato l’accesso ai mutui, costringendo agenti immobiliari, notai e clienti a percorsi complessi o, spesso, a rinunciare del tutto all’operazione.

La riforma: più certezza per chi compra, senza sacrificare gli eredi

Con la nuova legge, lo scenario cambia radicalmente.
La riforma elimina l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti: chi compra un immobile di provenienza donativa non potrà più vederselo sottrarre in futuro dagli eredi del donante originario.

«È una garanzia fondamentale – osserva Cariani – perché restituisce fiducia a chi compra e rende finalmente commerciabili immobili che prima erano di fatto congelati».

La tutela degli eredi legittimari non viene però meno. Coniuge, figli e, nei casi previsti, genitori conservano un diritto di credito nei confronti del donatario, qualora la donazione abbia leso la loro quota. Il conflitto, dunque, si sposta dal bene al valore economico, secondo un modello già diffuso in altri Paesi europei.

Un impatto immediato sul mercato e sul credito

Per un’agenzia che accompagna il cliente dall’inizio alla fine dell’operazione, gli effetti sono immediatamente percepibili:

• Maggiore sicurezza giuridica per chi acquista.
• Riapertura dell’accesso al credito, con le banche più disponibili ad accettare immobili donati come garanzia ipotecaria.
• Nuove opportunità per famiglie, giovani coppie e imprenditori, spesso penalizzati in passato da immobili formalmente perfetti ma giuridicamente “fragili”.

«Seguire il cliente fino alla redazione del contratto significa anche prevenire problemi futuri – sottolinea Cariani – e oggi possiamo farlo con strumenti normativi finalmente chiari».

Una riforma che risponde a un’esigenza reale

I dati lo confermano: in Italia si registrano ogni anno oltre 200.000 donazioni immobiliari (221.000 nel 2021, quasi 213.000 nel 2022, 218.000 nel 2024).
Numeri che spiegano quanto questa riforma incida non solo sul mercato, ma sulla vita concreta delle persone.

Regime di applicazione: cosa devono sapere venditori e acquirenti

Le nuove regole si applicano subito alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge.
Per le successioni già aperte, restano valide le vecchie norme solo se l’azione di riduzione o l’atto di opposizione è già stato proposto o viene trascritto entro sei mesi. Scaduto questo termine, il nuovo regime diventa pienamente operativo.

«Quando il diritto funziona – conclude Cariani – anche il mercato funziona meglio. E il nostro compito, come intermediari, è proprio quello di tradurre le regole in soluzioni concrete per chi compra, vende o investe».

Per maggiori informazioni o per una consulenza gratuita basta contattare Paolo Cariani al numero 0743 44729 o tramite mail info@paolocariani.it