di Antioco Fois
Sotto la vecchia cinimiera di mattoni sorgerà un nuovo quartiere per mille persone. Un quartiere autosufficiente con appartamenti, spazi commerciali-direzionali e servizi dedicati. Dopo il sonno di anni di degrado per l’ex tabacchificio di via Cortonese a Perugia è cominciata una seconda vita, che lo vedrà trasformarsi in zona residenziale con case per il “ceto medio”, destinate a giovani coppie e anziani, che potranno comprare un appartamento pagando l’affitto.
Oltre al via libera del consiglio comunale alla variante urbanistica, che lunedì scorso ne ha cambiato destinazione d’uso, per il complesso dismesso si è anche aperto il primo cantiere per la demolizione di parte delle vecchie strutture. Fase che ha preso il via martedì, con l’affissione da parte della ditta responsabile dell’operazione del cartello di inizio lavori. Ruspe e operai iniziano a lavorare al lifting, che sostituirà strutture scrostate e scheletri di cemento armato dei magazzini di stoccaggio del tabacco con un complesso multifunzionale caratterirazzato da tecniche costruttive moderne. A testimonianza del sito di archeologia industriale per la lavorazione del tabacco verranno recuperate le porzioni più significative. La vecchia palazzina uffici, lo stabile posto all’ingresso del comparto, e – appunto – la ciminiera di mattoni, che rimarranno a testimonianza dell’antica vocazione industriale di quell’area, appena mutata dalla variante urbanistica.
Uno dei principi che ha ispirato il nuovo progetto è l’utilizzo parziale della volumetria precedente. Sarebbe a dire meno metri cubi, meno cemento, per ottenere un complesso piú arioso, contornato da spazi verdi, negozi, servizi, studi professionali. La parte residenziale sarà composta da 200 appartamenti e, stando ai progetti simili realizzati nelle altre regioni, il 51% dovrà essere soggetto ad affitti, prezzi e sistemi di vendita agevolati secondo le linee della Fondazione housing sociale.
La quota dedicata al social housing avrà un target preciso di assegnazione, con criteri che verranno stabiliti in una convenzione col Comune di Perugia. Se si traccia una linea di continuità con le politiche adottate da Palazzo dei Priori, la ratio sarà quella di riportare le famiglie in un’area che da anni soffre i sintomi del degrado urbano e di un tessuto sociale sfibrato. In merito l’assessore comunale all’Urbanistica, Emanule Prisco, ha affidato qualche anticipazione al proprio profilo Facebook, annunciando che nel progetto di riqualificazione dell’ex tabacchificio gli alloggi saranno “riservati a chi risiede da molti anni a Perugia, per evitare i soliti ghetti”. Il progetto, come accennato, non sarà rivolto a chi ha i già requisiti per l’assegnazione di una casa popolare, ma a quella “fascia grigia” di cittadinanza che ha un reddito tale da non potere avere accesso ad un immobile Ater, ma che al contempo non gli consente nemmeno di acquistare un appartamento. Un ceto medio che supera i 12mila euro l’anno di reddito familiare, la soglia minima di ingresso dovrebbe attestarsi intorno al 16mila euro, costituito da “giovani, anziani, giovani coppie, genitori separati”, scrive l’assessore Prisco sul proprio sito personale.
Facendo una proiezione con i complessi di housing sociale di Parma, Crema o Milano, cui il progetto di Perugia potrebbe ispirarsi, i prezzi ad ora dovrebbero attestarsi sui 405 euro per l’affitto mensile calmieraro di un appartamento di 90 metri quadri (metratura massima consentita nel social housing). L’acquisto della stessa casa si aggira sui 1.800 euro al metro quadro, quindi un totale di 162mila euro. Un taglio più piccolo ad esempio di 70 metri quadri potrà essere affittato con 315 al mese e comprato per circa 126mila euro. L’affitto-acquisto sarà uno dei sistemi più interessanti proprosti a chi vuole prendere un appartamento. Una sorta di mutuo da pagare con la locazione per i primi otto anni, per dare tempo alle giovani famiglie di consolidare la propria posizione professionale ed economica prima di poter riscattare l’immobile, magari attraverso il prestito che prima non si aveva i requisiti per ottenere. Mutuo che potrà poi essere garantito dalla Cassa depositi e prestiti.
Un esempio già messo in atto, con le dovute distinzioni per i costi di affitti e immobili, può essere quello di Milano, dove in via Cenni sono stati già assegnati quasi tutti i 124 appartamenti costruiti. In un contesto di forme e materiali avveniristici, con stabili votati al risparmio energetico, una quota di appartamenti è stata venduta col sistema dell’affitto acquisto. Per una casa di cinque vani da 130mila 260 euro, ad esempio, le tappe della vendita iniziano col versamento di una caparra da 19mila 540 euro alla firma del contratto di affitto. Gli inquilini/futuri proprietari pagano poi un canone di locazione da 506 euro, che per circa metà (246 euro) viene accantonato, così da formare una base ulteriore per l’acquisto dell’apparamento occupato. Negli otto anni di affitto l’acconto pagato con la locazione avrà quindi raggiunto quota 23mila 616 euro, che andrà a sommarsi alla caparra. In tutto 43mila 156 euro, ossia un terzo del prezzo della casa sarà già stato pagato. Il saldo di 87mila 100 euro potrà essere corrisposto all’atto della compravendita, anche con l’accensione di un mutuo.
