Via libera dal Consiglio comunale, pur tra perplessità e distinguo, al piano attuativo, in variante al Prg, parte operativa, relativo all’intervento di recupero del comparto “ac.fi3b” di via Settevalli nell’area dell’ex Mercato Ortofrutticolo.

Il piano riguarda aree destinate dal P.R.G. vigente come “Area centrale a funzione integrata Ac.Fi.3b” (art.134 del T.U.N.A.) e prevede la modifica del comparto in zona per “Insediamenti commerciali a grande struttura di vendita – IC(7)” (art. 142 del T.U.N.A.), con le seguenti caratteristiche: SUC a destinazione “IC” di mq 7.550, di cui massimo mq 3.500 destinati a superficie di vendita; SUC a destinazione autorimessa privata mq 5.570; altezza massima degli edifici pari a 16,00 metri.

Sono inoltre previste le seguenti prescrizioni: 1) cessione gratuita delle aree interessate dal “Corridoio infrastrutturale del BRT”; 2) demolizione degli edifici interferenti con il “Corridoio infrastrutturale del BRT” oppure restituzione delle somme sostenute dall’amministrazione comunale per tale demolizione; 3) corresponsione di una contribuzione straordinaria di euro 170.275,00 in ragione dell’incremento di SUC a destinazione “IC” assegnata con la variante, da versare in sede di convenzione urbanistica e comunque entro due anni dall’approvazione del piano attuativo; 4) stipula di atto unilaterale d’obbligo che regoli gli impegni di cessione e versamento della contribuzione straordinaria, corredato da garanzia fidejussoria, da sottoscrivere entro 90 giorni dall’approvazione del piano attuativo.

Dopo l’approvazione è stato effettuata la pubblicazione dell’atto che, nelle more, ha ottenuto il parere igienico-sanitario favorevole dell’Asl. Nel periodo di pubblicazione sono pervenute 4 osservazioni ed una replica, quest’ultima da parte del promotore dell’intervento.

Le osservazioni

Le osservazioni (di fatto uguali a coppie) vertevano sui seguenti temi: 1) mancato coordinamento tra il progetto del BRT e il progetto di riqualificazione del comparto Acfi3b; 2) assenza di uno studio trasportistico. Ricadute sull’impianto viabilistico. Intensificazione del traffico veicolare con ripercussioni negative sull’ambiente, in controtendenza rispetto agli obiettivi che vuole perseguire il BRT; 3) ostacolo in termini di accessibilità alla linea BRT. Riduzione (da monetizzazione) dei parcheggi pubblici. Errata quantificazione dell’importo della monetizzazione, 4) mancata sottomissione del piano alla procedura di VAS. Omesso recepimento nei documenti di progetto delle raccomandazioni contenute nella DD 8860 del 21/08/2023 del Servizio Sostenibilità ambientale regionale; 5) incompatibilità con il sistema distributivo commerciale esistente. Inserimento in un contesto commerciale di fatto saturo.; 6) mancato raccordo con le aree circostanti: la nuova variante spezza l’unitarietà del comparto Acfi 3a e Acfi 3b.

La replica del soggetto attuatore

La replica del soggetto attuatore, in risposta alle osservazioni, invece, evidenziava i seguenti punti: 1) lo studio sul traffico veicolare condotto ha evidenziato la piena compatibilità dell’intervento con il sistema infrastrutturale esistente comprensivo delle previsioni del BRT; 2) gli obiettivi prestazionali prescritti nell’Atto di programmazione commerciale comunale sono stati tenuti nella più alta considerazione; 3) il progetto prevede la realizzazione di 485 posti auto, tra pubblici e privati, rapporto stimato in grado di assicurare la necessaria funzionalità d’uso da parte dell’utenza. La scelta di assoggettare a gestione diretta una quota di tali parcheggi è correlata a ragioni di sicurezza; 4) Il progetto è stato sottoposto ad un regolare ed approfondito screening in sede di verifica di assoggettabilità a VAS da tutti gli Enti preposti al controllo ed alla salvaguardia di ambiente e territorio, arrivando alla conclusione che il piano attuativo non dovesse essere sottoposto alla procedura di VAS; 5) il piano attuativo è basato su una rimodulazione del mix funzionale previsto per il comparto Acfi 3b, con una drastica riduzione della SUC edificabile che passa da mq 17.843 a mq 13.120. Tale condizione determina una consistente diminuzione del carico urbanistico e lascia inalterata la possibilità di attuazione del limitrofo comparto Acfi3a, che mantiene intatte le modalità di rapporto con la viabilità esistente.

Gli uffici

A seguito di approfondimento ed analisi dettagliata gli uffici hanno inteso respingere le quattro osservazioni e accogliere la replica.

Con nota del 7/02/2025 la U.O. Mobilità ed Infrastrutture ha comunicato al soggetto attuatore l’intenzione di procedere, in via anticipata, alle demolizioni degli immobili. interferenti con le aree oggetto di esproprio e occupazione temporanea per l’opera pubblica “Bus Rapid Transit”; inoltre ha quantificato in euro 112.057,19 oltre IVA la somma da richiedere al promotore del comparto, congruentemente con gli impegni assunti in sede di adozione del piano attuativo.

In ragione di ciò è stato necessario modificare la bozza di atto unilaterale d’obbligo ed aggiornare il computo metrico delle demolizioni coerentemente con gli impegni di cessione e demolizione assunti dal promotore del comparto.
Con l’approvazione della variante, inoltre, vengono autorizzate:

• la parziale monetizzazione della superficie da destinare a parcheggio pubblico per l’importo di euro 680.732,00 che sarà versato in sede di rilascio del permesso di costruire;

• la contribuzione straordinaria di euro 170.275,00 che sarà versata entro due anni dall’approvazione del piano attuativo; l’obiettivo di riqualificazione urbanistica a cui è destinata la contribuzione straordinaria viene indicato in opere ed interventi pubblici da realizzare nella UUT 14 per l’adeguamento dei percorsi pedonali che collegano la struttura commerciale con il circostante tessuto edilizio e produttivo, eliminando le barriere architettoniche esistenti.

L’opposizione di centrodestra

Il consigliere Leonardo Varasano (Progetto Perugia) ha parlato della saturazione, sia commerciale che veicolare, dell’area. Varasano, preannunciando il suo voto contario, si è quindi chiesto se in questa scelta vi sia solo un’acquisizione tecnica o se vi sia anche la politica, perché in quest’ultimo caso è necessario che l’Amministrazione se ne assuma ogni responsabilità senza scaricarla sul passato.

Gli esponenti del centrodestra hanno ribadito che il progetto non è strettamente collegato a quello del Brt. Chiamando quindi l’amministrazione Ferdinandi ad assumersi la responsabilità della scelta fatta.

La consigliera Margherita Scoccia, ex assessore all’Urbanistica, ha ribadito di aver già manifestato i dubbi sulla riqualificazione dell’area, su cui si va a calare un intervento di queste dimensioni con evidenti ricadute sulla stessa. Nessuno – ha continuato – vuole essere proibizionista, ma ciò che ci auguravamo era che l’operazione andasse a curare gli aspetti più complessi di un’area già satura e ricca di insediamenti commerciali. Scoccia ha quindi preannunciato un’astensione sull’atto, motivata dalla presenza di un principio condivisibile (liberalizzazione del commercio), ma anche dalla constatazione del mancato confronto con parti sociali e territorio.

Quanto all’insediamento Decathlon, Scoccia ha chiarito che esso non è stato frutto di una scelta della passata amministrazione Romizi, bensì ereditato.

Il consigliere Nilo Arcudi (Perugia Civica) ha sostenuto che l’insediamento in oggetto influirà molto sul territorio ed in particolare in quell’area già condizionata da una viabilità intensa vista la presenza di circa 15 insediamenti commerciali. Si tratta quindi di un’area da tutelare che, invece, verrà fortemente condizionata da questo nuovo insediamento soprattutto in termini di traffico.

La risposta di Grohmann

In risposta l’assessore David Grohmann ha detto di aver già chiarito più volte che questo progetto non è considerato dall’attuale Amministrazione tra i migliori possibili, ma, essendo legato alla realizzazione del Metrobus, il più grande intervento finanziato dal Pnrr voluto dalla precedente Giunta, ha costretto l’attuale Esecutivo a prendere una decisione in tempi strettissimi per portare a casa il risultato.

L’Amministrazione è stata quindi costretta a prendere una decisione che non la rappresenta idealmente in termini di percorso di sviluppo della città.

In senso generale (in particolare sulla destinazione alimentare) Grohmann ha voluto precisare che l’attuale Amministrazione ha interagito sulla pratica solo con un fondo di investimento immobiliare e non con altri.
Sulle dimensioni del comparto, ha poi chiarito che rispetto alla superficie utile ottenibile in attuazione concertata, alla fine vi sarà un incremento del solo 5%; niente a che vedere con piani che hanno determinato un forte consumo di suolo (es. insediamento Decathlon).

Il Consiglio comunale ha quindi approvato il provvedimento con 18 voti a favore, 2 contrari e 7 astenuti.