Sempre più turisti ma sempre meno negozi e residenti: e non tutte le zone sono uguali, come spiega l'esperto immobiliare Daniele Varani

Un centro storico quello di Assisi che, come altre zone del Comune, è patrimonio dell’umanità e che è visitato ogni anno da centinaia di migliaia di visitatori, ma con luci e ombre. Il turismo si concentra solo in poche zone ed è una grande risorsa, ma anche un grosso limite, perché lo spopolamento dell’acropoli fa sì che le case vengano ereditate da persone che vivono fuori centro o fuori comune e che magari preferiscono farne un b&b o addirittura venderle.

La situazione a livello nazionale

A livello nazionale negli ultimi 10 anni, la densità commerciale è passata da 9 a 7,3 negozi per mille abitanti, un calo di quasi il 20%. Come anche ad Assisi, aumentano le aperture di ristoranti e alberghi, ma nel frattempo sono spariti 99mila negozi al dettaglio e 16mila imprese di commercio ambulante, come certifica un’analisi dell’Ufficio studi Confcommercio sulla demografia d’impresa nelle città italiane, in collaborazione con il Centro studi delle Camere di Commercio Guglielmo Tagliacarne. All’interno dei centri storici, aumentano farmacie (+12,6%), computer e telefonia (+10,8%), attività di alloggio (+43,3%) e ristorazione (+4%), a scapito dei negozi di beni tradizionali: tra quelli che spariscono, negozi libri e giocattoli (-31,5%), mobili e ferramenta (-30,5%) e abbigliamento (-21,8%), ma anche carburanti (-38,5%).

Il trend ad Assisi centro storico, tra overtourism e scarsa residenzialità

Un trend che vale anche per Assisi centro storico. Molti palazzi e case sono sfitti – quando non del tutto abbandonati – e nel frattempo si impoverisce anche il tessuto produttivo cittadino: i negozi dedicati ai turisti sono decine, ma di abbigliamento ce ne sono pochissimi, è sparita la ferramenta e il negozio di giocattoli, e anche i negozi di alimentari sono quasi più pensati per le necessità del turista che non per chi vive nelle case del centro. Tuttoggi.info ha intervistato Daniele Varani dell’agenzia immobiliare ADV Immobiliare per una panoramica su luci e ombre del centro storico di Assisi.

Partendo dalle attività commerciali, le zone maggiormente di pregio sono “tutta la zona di San Francesco, Corso Mazzini, via Portica e via San Rufino”, in quest’ultimo caso solo la via e la piazza antistante la Cattedrale, “perché già per esempio Santa Rosa e la vicina piazza Matteotti sono percepite come zona di passaggio o poco frequentate, discorso che vale anche per quella dell’Anfiteatro”.

E infatti qui sono diverse le attività chiuse da anni, sfitte o in vendita, si veda il caso di via del Turrione dove dopo la chiusura della ferramenta la via è rimasta sguarnita da negozi, mentre nella vicina Santa Rosa da anni è disponibile un locale commerciale anche con cucina, ma senza al momento alcun riscontro in termini di affitto o vendita. Analogo discorso per Fontebella e via Cristofani, che nonostante l’attrattore della tomba del Beato Carlo Acutis e della porta di Francesco, vengono ancora percepite solo come zone di passaggio.

Il problema degli affitti

Per quanto riguarda l’aspetto residenziale, i problemi sono due: il primo è la scarsa reperibilità, come detto perché molti immobili vengono lasciati in eredità a persone più o meno lontane. “Molti preferiscono destinarli al settore turistico che è più remunerativo – spiega Varani – ma indubbiamente le locazioni turistiche rendono un territorio meno vissuto, ci sono molte meno persone che ‘vivono’ la città tutto l’anno e a 360°. E poi ci sono molti immobili che vengono messi direttamente in vendita, magari perché per affittare una casa o un appartamento è necessario fare dei lavori per metterla a norma, o essere ‘presenti’ per gestire l’immobile e non sempre è possibile. E ovviamente più lavori significano anche affitti più alti”.

E infatti quando la giunta ha riportato l’università nel centro storico allo scopo di trovare qualche decina di nuovi residenti, gli studenti non hanno trovato quasi nessuna locazione disponibile, spostandosi a Santa Maria degli Angeli o preferendo rimanere a Perugia anche considerato che Assisi e anche la vicina Bastia poco offrono in termini di movida rispetto a realtà più vive come Foligno o lo stesso capoluogo.

Spopolamento del centro storico di Assisi, quali soluzioni?

Quali sono le risposte allo spopolamento del centro storico di Assisi, sul fronte residenti e negozi? Ovviamente senza voler entrare nel merito dell’azione amministrativa, Varani spiega che la giunta “potrebbe pensare ad agevolazioni Imu e Tari per chi affitta e chi apre negozi e, viceversa, aumenti per chi li tiene sfitti magari perché i prezzi proposti per l’affitto sono troppo alti”. Assisi insomma potrebbe seguire il caso di Montecatini, dove – come da proposta del maggio 2023 – i proprietari degli immobili in cui saranno aperti i negozi pagheranno l’Imu con un’aliquota ridotta dall’1,06 allo 0,86. I loro affittuari, il primo anno, pagheranno la Tari con una riduzione del 50%, che passerà al 30% il secondo e al 15% il terzo. In seguito, l’incentivo andrà a esaurirsi per i nuovi titolari di esercizi aperti dentro fondi sfitti da almeno due anni.

Ma certo servirebbe un’azione amministrativa forte e una reale volontà, della politica e anche dei cittadini, di riappropriarsi della città non solo a chiacchiere sui social, ma anche facendola tornare a essere viva e vissuta. A costo di qualche scomodità e di “perderci” qualche soldo….