IMMOBILI ALTERNATIVI
Flex-Co-Multi-Senior living: nuove esigenze abitative
Lavoratori da remoto in trasferta, studenti, nomadi digitali, viaggiatori della terza età, tutti coloro che hanno progetti a medio termine e non hanno necessità di vincolarsi con contratti a lungo tempo, sono i protagonisti del fiorente settore delle case transitorie. La domanda crescente esponenzialmente si rivolge a modelli abitativi flessibili, come edifici comprendenti stanze o appartamenti arredati indipendenti, che offrono servizi di pulizie periodiche, oltre a aree comuni destinate al lavoro, allo svago e alla socialità. Quindi gli immobili più spaziosi, efficientati, ubicati in zone collegate, accessibili e servite da negozi, guadagnano maggiore popolarità grazie alla domanda di contratti locativi transitori a canone concordato per 1-18 mesi o 6-36 mesi nel caso di studenti.
Se da una parte questa tendenza investe anche i Comuni, i quali dovrebbero raccogliere la sfida per puntare sulla riqualificazione urbana, la rigenerazione di edifici dismessi e quartieri spopolati, dall’altra seguire questo mercato implica una certa flessibilità culturale e economica dell’acquirente investitore o del titolare nel riconvertire un immobile non ristrutturato adattandolo alle nuove esigenze. Ipotizzando l’acquisto di un appartamento datato anni ’70-’80 in centro storico, prioritario è l’isolamento termico del tetto, dei muri esterni o, ove non possibile, dei muri interni, oltre che dei solai delle zone non riscaldate a confine con quelle riscaldate, utilizzando possibilmente materiali naturali e ignifughi (costo da 30-100 euro/mq), prima ancora che investire sulle superfici vetrate (in media 500 euro/mq). A seguire l’efficientamento degli impianti elettrico e termo-idraulico che consentirà l’aggiunta di maggiori funzioni con gestione da remoto (dalla video sorveglianza, all’allarme o all’accensione dell’impianto di riscaldamento). A seconda delle condizioni dell’appartamento e del fabbricato in cui è incluso, della qualità dei materiali e del progetto, i tempi di ristrutturazione possono variare mediamente da 3-4 mesi fino a 12 mesi, i costi da 800 a 2000 euro/mq. Il tutto con previsione di esaltare il valore storico-architettonico, rendere la gestione dell’immobile più economica e più redditizio il capitale.
A titolo di esempio, sulla base dei valori medi locativi aggiornati a giugno 2025 della Borsa Immobiliare dell’Umbria, un appartamento con 2 camere da letto al centro storico di Orvieto, efficientato, arredato, allacciato a internet e facilmente accessibile, oltre a rappresentare un capitale personale potenziato, può rendere mediamente il 3% locandolo transitoriamente in media a 650 euro/mese, avendo il locatore anche la possibilità di applicare una cedolare secca agevolata, ribassata al 10%, in sostituzione di IRPEF, registro e bollo, ma solo qualora il contratto a canone concordato venga asseverato da almeno una associazione di categoria che ha firmato l’accordo territoriale per il Comune di competenza. La cedolare secca sicuramente non è applicabile nei contratti in cui il locatore è un soggetto giuridico che loca nell’esercizio della sua attività d’ impresa, arte e professione, mentre per la Corte di Cassazione (sentenze n. 12395 del 7 maggio 2024, n. 12076 e n. 12079 del 7 maggio 2025) è legittima la sua applicazione ai contratti di locazione abitativa stipulati per immobili ad uso abitativo (categorie A, esclusa A/10) tra locatori persone fisiche e conduttori a partita iva. A seguito della novità espressa dalla Cassazione, tuttavia la situazione è in evoluzione a causa della posizione ancora ad oggi molto prudente dell’Agenzia dell’Entrate, tanto che il suo sito istituzionale non risulta allineato perfettamente con il nuovo indirizzo, potrebbe presentare difficoltà nell’inserimento dei dati di un conduttore con partita iva e in alcuni casi gli uffici potrebbero sollevare rilievi in sede di registrazione o di controllo. Auspicabile e necessario quindi è ad oggi il recepimento senza ulteriori indugi del nuovo indirizzo della Cassazione da parte del MEF e dell’AdE, oltre che una riforma urgente delle leggi sulle locazioni ormai datate (392/1978 e 431/1998), non più rispondenti ad un mercato dinamico. Da qui il fenomeno sociale di penuria di abitazioni disponibili.
Incoraggiati dalla crescente domanda di abitazioni alternative, il mercato della compravendita degli immobili da ristrutturare può trovare quindi la via d’uscita dall’impasse attuale, optando per una riqualificazione con destinazione transitoria, se non come abitazione principale. Ristrutturare in centro storico, oltre a rappresentare la possibilità concreta di avere un’altra fonte di reddito familiare, diventa quindi anche un dovere morale, perché permette di recuperare e preservare l’anima e la storia di una casa, l’identità architettonica della città, contribuendo alla valorizzazione del suo patrimonio immobiliare locale, oltre che a sostenerne il ripopolamento.
Paola Berlenghini
Agente Immobiliare Membro Comitato Vigilanza Borsa Immobiliare Umbria
Luogo: ORVIETO, TERNI, UMBRIA
